VB Drift, vedlikehold og service av VVS-anlegg.jpg

VVS

Drift, vedlikehold og service av VVS-anlegg

Det er mye som skal holdes vedlike i et stort bygg. For å hjelpe deg som jobber med dette litt på vei, har vi samlet en del informasjon på ett sted. Slik at du lett kan finne svar på typiske spørsmål og utfordringer knyttet til vedlikehold. Finner du ikke svarene du leter etter vil vi gjerne at du kontakter oss. Vi i VB ønsker å være din foretrukne samarbeidspartner på drift, service og vedlikehold av rør- og sanitæranlegg, varme- og kjøleløsninger og brannvarslingsanlegg i bygget du drifter, eller er ansvarlig for.

1. Hvilke lover og regler gjelder for dokumentasjon av drift, vedlikehold og service av VVS-anlegg i bygg?

Både plan- og bygningslovens § 21-10 og Byggteknisk forskrift (TEK17) stiller krav til dokumentasjon når det gjelder drift av bygg, og FDV og internkontrollen er sentrale elementer i dokumentasjonsarbeidet.

FDV-dokumentasjon

Alle bygg, med noen få unntak, skal leveres med FDV-dokumentasjon. Den skal inneholde alt som har med drift og vedlikehold å gjøre, som for eksempel hva slags utstyr som er i bruk, teknisk underlag for alle installasjoner, og informasjon om når vedlikehold skal gjennomføres. Hvor omfattende dokumentasjonen skal være, vil variere. I følge veiledningen til TEK17 bør den omfatte: 

  • miljødokumentasjon som miljøoppfølgingsplaner (forprosjekt)
  • brannkonsept
  • fasadetegninger
  • plantegninger
  • representative snitt
  • bebyggelsesplan med veier, parkering, beplantning, utendørs VVS-ledninger, el-ledningsplan
  • statiske beregninger og tegninger av bærende bygningsdeler
  • energiberegninger
  • branntekniske tegninger/planer
  • arbeidstegninger
  • produktblader
  • serviceavtaler
  • grunndata
  • offentlige dokumenter, brukstillatelser, målebrev, tillatelser, ferdigattest, sluttført gjennomføringsplan
  • plan med planbestemmelser

Det er eier av bygget som skal sørge for at FDV-dokumentasjon blir oppbevart på en betryggende måte, og at den blir oppdatert ved endringer. Grundig dokumentasjon forenkler ikke bare det praktiske rundt jobber som skal gjøres - den regulerer også ansvarsforholdet mellom de ulike faggruppene som skal utføre arbeid i bygget.

Les også: Minimumskrav til dokumentasjon og sporbarhet i drift av bygg 

Internkontroll

Internkontrollforskriften stiller også krav til dokumentasjon. Alle virksomheter som er omfattet av denne forskriften skal dokumentere følgende skriftlig:  

  • Organisering som viser fordeling av ansvar, oppgaver og myndighet i HMS-arbeidet  
  • Risikovurdering av farer og problemer: Planer og tiltak for å redusere risikoforhold 
  • Rutiner for å avdekke, rette opp og forebygge overtredelser av krav fastsatt i, eller i samsvar med, helse-, miljø- og sikkerhetslovgivningen   
  • Overvåkning og gjennomgang av internkontrollen for å sikre at den fungerer som forutsatt 

I e-boken vår Slik kan du snu internkontrollen til noe positivt, får du mange nyttige tips til vedlikeholdsarbeidet.

Følgende artikler er også verdt å se nærmere på:

2. Hvilke bygg trenger en drifts- og vedlikeholdsavtale for VVS?

I utgangspunktet bør alle bygg som har et VVS-anlegg, ha en drifts- og vedlikeholdsavtale. Avtalen må selvfølgelig tilpasses størrelse og type anlegg.

Noen tenker at nye bygg ikke trenger slike avtaler. Vår erfaring er at nye bygg ofte kan ha både startproblemer og uforutsette hendelser. Da kan en avtale være god å ha.

Les også: Med en vedlikeholdsavtale får du rørleggeren til å ringe deg

I de følgende avsnittene har vi tatt for oss forhold og områder du bør være oppmerksom på når det gjelder forskjellige VVS-installasjoner. Lenger ned kan du også lese hvorfor du bør ha en slik avtale, og hva det innebærer.

Rør- og vannanlegg

«Lekkasje skal kunne oppdages enkelt og ikke føre til skade på installasjon og bygningsdel», heter det i TEK17. Ved å ha oversikt over røranlegget i bygget, og i tillegg gjennomfører jevnlig vedlikehold, har du allerede gjort viktige tiltak for å hindre lekkasjer. I artikkelen Redd for lekkasjer? Slik begrenser du risikoen for at de oppstår i bygget ditt, finner du flere nyttige tips.

Legionellasikring

Alle eiere av bedrifter og eiendommer med vannanlegg som potensielt kan spre legionellabakterien er pålagt - ved flere lover og forskrifter - å gjøre forebyggende tiltak for å hindre spredning av smitte. I næringsbygg skal det finnes en driftshåndbok med beskrivelser av rutiner og prosedyrer for vedlikehold av anleggene. Vil du vite mer om hvordan du kan forebygge legionella, bør du ta en titt på disse artiklene:

Varme- og kjøleanlegg

Å få stabil innetemperatur i bygg kan av og til være en utfordring. Mangel på innregulering av vann- og luftmengder og defekt eller feil innstilt automatikk er ofte kilder til klager på dårlig inneklima og ujevn temperatur. Inndeling av soner i bygget, installasjon av utefølere, og bruk av solskjerming bør vurderes hvis temperaturen er et problem. Temperaturproblemer kan også være en indikasjon på at varmeanlegget er feil innregulert. Er det et problem i ditt bygg kan kanskje denne artikkelen gi deg løsningen: 5 indikasjoner på at varmeanlegget er feil innregulert.

Les også: Alle klager på inneklima på arbeidsplassen

Kjøling har en stor betydning for energibruken i bygget ditt, og det er viktig at alt fungerer som det skal. Hvilken type kjøleanlegg du har installert bestemmer hvilke krav som stilles til ettersyn og vedlikehold. I artikkelen Ettersyn av kjøleanlegg – kjøletårn, tørrkjøler og kjølemaskin finner du det du trenger å vite om disse installasjonene.

SD-anlegg

SD er en forkortelse for Sentral Driftskontroll, eller Driftsovervåking. I nye, større, stadig "smartere" bygg er det behov for både å overvåke komponenter, og å optimalisere drift og energibruk. Et SD-anlegg gjør nettopp dette. For å sikre optimal drift, kreves det et godt samarbeid mellom leverandøren av anlegget, elektroentreprenøren, rørleggeren og ventilasjonsentreprenøren.

Les mer: Drift av SD-anlegg - dette kan rørleggeren bidra med

Tåke- og sprinkleranlegg

I henhold til brann- og eksplosjonsvernloven (§6) er det byggeier som er ansvarlig for at kontroll av sprinkleranlegg blir gjennomført.

Kontrollen skal avdekke om:

  • Sikkerhetsinnretningene fungerer hver for seg, og sammen med hverandre.
  • Anlegget er riktig prosjektert i henhold til beskrivelser, forutsetninger og bruk.
  • Det er gjort bygningsmessige ombygginger som gjør at anlegget ikke lenger tilfredsstiller kravene.
  • Kravene til brannsikkerhet som gjelder for bygget er oppfylt.

I artikkelen Veldig mange sprinkleranlegg får ikke lovpålagt årlig kontroll kan du lese om hva en slik kontroll bør omfatte.

Kontroll av sprinkleranlegg skal gjøres av personer med FG-godkjenning. Dette er en godkjenning flere VB-bedrifter har, men på mange serviceoppdrag samarbeider vi også med VB Tekniske som også har godkjente teknikere for å utføre FG-kontroller og service på slike anlegg.

Les mer: Hva gjør du når sprinkleranlegget ditt mangler dokumentasjon?

3. Ikke glem utvendig VVS!

Utvendige installasjoner som skal håndtere regn og overflatevann har også behov for jevnlig vedlikehold for å unngå tette sluk og oversvømmelser. I en tid hvor klimaendringer fører til mer ekstremvær og store nedbørsmengder, blir det ekstra viktig å gjennomføre vedlikeholdet.

Anbefalte artikler for lesing:

4. Hvorfor bør du vurdere å ha en drifts- og vedlikeholdsavtale på VVS for bygget ditt?

Manglende vedlikehold eller utdaterte løsninger i røranlegget ditt kan gi deg unødvendig høye strømutgifter. Lar du deg ikke overbevise av deg argumentet alene, gjør kanskje disse det:

  • Uforutsette driftsproblem skjer langt sjeldnere
  • Utstyr uten ettersyn stopper/ryker alltid på et tidspunkt som ikke passer («Murphys lov»)
  • Uforutsette stopp er dyrt
  • Levetiden på utstyr og installasjoner forlenges
  • Kostnadene blir mer forutsigbare og jevnere fordelt
  • Hvis det mot formodning skulle dukke opp problemer er det lettere å få prioritet hos rørleggeren
  • Driftsstopp tas på planlagte tidspunkt

Har du en drifts- og vedlikeholdsavtale får du også tilbakemeldinger om utbedringsbehov og tilbud om modernisering og oppgraderinger som kan gjøre bygget ditt mer energieffektivt og rimeligere å drifte over tid.

5. Gjør bygget ditt mer energieffektivt

Varme- og kjøleanlegg er de største «energislukerne» i et bygg, og derfor viktig når vi snakker om å redusere energiforbruk. Selv om anleggene du har i bygget kanskje var perfekt innregulert i begynnelsen, kan feil og bruksendringer etter lang drift ha medført at anlegget ikke lenger yter optimalt. Det lønner seg derfor å få det kontrollert jevnlig, slik at det hele tiden yter optimalt.

Det kan også ligge betydelige økonomiske gevinster i å redusere forbruket av vann, både gjennom å kontrollere for feil og vannlekkasjer, og ved å bytte ut gammelt sanitærutstyr med nye, vannbesparende produkter. Forbedringer som gjøres for å redusere energiforbruk kan også utløse økonomisk støtte fra Enova.

Du kan lese mer om energieffektivisering av bygg i disse artiklene fra bloggen vår:

6. Hva bør en service- og vedlikeholdsavtale for VVS i bygg omfatte?

Hvis du skal inngå en serviceavtale, bør du og eventuelt driftspersonell gå gjennom hele bygget sammen med en rørlegger. Basert på denne gjennomgangen kan rørleggeren utarbeide en tilstandsrapport. Rapporten vil danne grunnlaget for en tiltaks- og vedlikeholdsplan som beskriver hva det vil være behov for å vedlikeholde, og hvor ofte det vil være behov for service på de enkelte anleggene.

En serviceavtale med rørleggeren skal, i tillegg til å beskrive vedlikehold og service på VVS-anlegg og øvrige rørtekniske installasjoner, anbefale tiltak for mer lønnsom drift av bygget, imøtekomme kravene i internkontrollforskriften og sikre dokumentasjon på utført vedlikehold.

Et av formålene med en serviceavtale er at den skal gi forutsigbarhet, både i ansvarsfordeling og oppfølging av oppgaver, og med tanke på fremtidige økonomiske investeringer. Derfor kan en slik plan kan med fordel deles i to; en med økonomiske tiltak, og en med vedlikeholdstiltak. Dette kan du lese mer om i artikkelen Dette bør du ta med i en serviceavtale med rørleggeren.

Aktiv bruk av måltall bør inngå i avtalen. Ved å sammenligne tall og kostnader over tid, får du mulighet til å følge med på hvordan forbruket påvirkes av tiltak som gjøres.

7. Hvor ofte bør du gjennomføre planlagt vedlikehold av VVS i et bygg?

Det er som regel alltid lønnsomt å være «føre var», og jobbe forebyggende – uansett om det handler om sanitær, varme, ventilasjon, eller brannvarslingsanlegg. Men hvor ofte vedlikeholdet bør gjennomføres, avhenger av hva slags utstyr det er snakk om. I noen tilfeller er antall kontroller lovpålagte, det gjelder blant annet brann- og slokkeanlegg som skal kontrolleres årlig. Har du for eksempel en fettutskiller eller en oljeutskiller, har de fleste kommuner regler for hvor ofte disse skal tømmes og kontrolleres.

Les også: Hvilke krav skal du stille til en serviceavtale på sprinkleranlegg?

FDV-instruksen skal inneholde informasjon om nødvendig vedlikehold. Tar du utgangspunkt i denne, og forholder deg til gjeldende regelverk, burde du være sikret. Kontakter du en VB Rørlegger, kan du også få en faglig vurdering på vedlikeholdsbehovet i ditt bygg.

Slik sikrer du godt vedlikehold

  • Lag en oversikt over anlegg og utstyr det er snakk om
  • Kontakt en fagperson som kan hjelpe deg med å utarbeide en tilstandsrapport som basis for sjekkliste ved ettersyn og vedlikehold
  • Lag en plan for gjennomføring av ettersyn og vedlikehold. Inkluder planene i øvrige driftsrutiner. Hvem gjør hva og når?
  • Sørg for gode rutiner og et system for registrering og håndtering av avvik
  • Sørg for å dokumentere alt arbeid som utføres på røranlegget

Du finner utfyllende informasjon om punktene i artikkelen Hvem bør utføre service på ditt rørtekniske anlegg – og hvor ofte?

Slik lager du en drifts- og vedlikeholdsplan for VVS-anlegg i næringsbygg

Hvis du ikke har overlatt alt ansvaret knyttet til vedlikehold til andre, kan det være smart å lage en plan som gir deg oversikt over hva som må gjøres gjennom kalenderåret. Og en slik plan kan du enkelt lage med utgangspunkt i et Excel-ark.

8. Hvordan fungerer en drifts- og vedlikeholdsavtale for VVS-anlegg i næringsbygg i praksis?

Når du setter opp en driftsavtale med din rørleggerbedrift, vil de følge opp med avtalt service og i tillegg vedlikeholde FDV-dokumentasjonen som foreligger på bygget. For deg som driftsansvarlig er det en stor trygghet i å vite at det er en dedikert rørlegger som holder ditt bygg under oppsikt.

I VB går vi alltid gjennom med hva som er kritisk for driften i bygget før vi utarbeider en avtale. Målet er å forebygge driftsstans og å tilpasse service, og en avtale må legges opp etter de forutsetningene som gjelder spesifikt for bygget.

9. Hva koster en drifts- og vedlikeholdsavtale for VVS?

For å gi deg svar på det, er det selvfølgelig nødvendig med en gjennomgang i bygget det er snakk om. Størrelse på bygget, type installasjoner og utstyr, behov for vedlikehold er noe av det som legger føringer for hva det vil koste. Muligheter og ønsker for egen innsats vil også påvirke prisen. Kanskje har du et bygg med eget driftspersonell som selv kan gjøre forefallende oppgaver som å rense sluk, sandfang, bytte dusjhoder, o.l.

Tenker du at du vil undersøke nærmere hva en service- eller drifts- og vedlikeholdsavtale vil koste for ditt bygg, kan du kontakte oss her.

10. Hva bør jeg tenke på når jeg skal velge beste leverandør for drift og vedlikehold av VVS i bygget mitt?

Tilgjengelighet, fleksibilitet, kompetanse, pris (men ikke på bekostning av kvalitet!), og godkjenninger, er viktige stikkord når det gjelder å velge den leverandøren som er best for deg og ditt bygg.

Med 200 rørleggerbedrifter bestående av 1650 kunnskapsrike fagfolk fordelt over hele landet vårt, har vi en unik kompetanse du kan benytte deg av. Sammen med VB Tekniske, dyktige leverandører og gode samarbeidspartnere, tør vi påstå at vi er et godt alternativ hvis du trenger en leverandør for service og vedlikehold i bygget ditt. Kanskje til og med det beste? Du er i hvert fall velkommen til å prøve oss!

Kontakt VB Rørlegger ›Last ned Gratis e-bok: Slik kan du snu internkontrollen til noe positivt