Både plan- og bygningslovens § 21-10 og Byggteknisk forskrift (TEK17) stiller krav til dokumentasjon når det gjelder drift av bygg. FDV og internkontrollen er sentrale elementer i dokumentasjonsarbeidet.
Alle bygg, med noen få unntak, skal leveres med FDV-dokumentasjon. Den skal inneholde alt som har med drift og vedlikehold å gjøre, som for eksempel hva slags utstyr som er i bruk, teknisk underlag for alle installasjoner, og informasjon om når vedlikehold skal gjennomføres. Hvor omfattende dokumentasjonen skal være, vil variere.
I følge veiledningen til TEK17 bør den omfatte:
Det er eier av bygget som skal sørge for at FDV-dokumentasjon blir oppbevart på en trygg måte, og at den blir oppdatert ved endringer. Grundig dokumentasjon forenkler ikke bare det praktiske rundt jobber som skal gjøres – den regulerer også ansvarsforholdet mellom de ulike faggruppene som skal utføre arbeid i bygget.
Les også: Minimumskrav til dokumentasjon og sporbarhet i drift av bygg
Internkontrollforskriften stiller også krav til dokumentasjon. Alle virksomheter som er omfattet av denne forskriften skal dokumentere følgende skriftlig:
I e-boken vår Slik kan du snu internkontrollen til noe positivt, får du mange nyttige tips til vedlikeholdsarbeidet.
Følgende artikler er også verdt å se nærmere på:
I utgangspunktet bør alle bygg som har et VVS-anlegg, ha en drifts- og vedlikeholdsavtale. Avtalen må selvfølgelig tilpasses størrelse og type anlegg.
Noen tenker at nye bygg ikke trenger slike avtaler. Vår erfaring er at nye bygg ofte kan ha både startproblemer og uforutsette hendelser. Da kan en avtale være god å ha. Det kan også lønne seg med tanke på garantien på bygget.
Les også: Med en vedlikeholdsavtale får du rørleggeren til å ringe deg
Her har vi tatt for oss forhold og områder du bør være oppmerksom på når det gjelder forskjellige VVS-installasjoner. Lenger ned kan du også lese hvorfor du bør ha en slik avtale, og hva det innebærer.
«Lekkasje skal kunne oppdages enkelt og ikke føre til skade på installasjon og bygningsdel», heter det i TEK17. Ved å ha oversikt over røranlegget i bygget, og i tillegg gjennomfører jevnlig vedlikehold, har du allerede gjort viktige tiltak for å hindre lekkasjer. I artikkelen Redd for lekkasjer? Slik begrenser du risikoen for at de oppstår i bygget ditt, finner du flere nyttige tips.
Alle eiere av bedrifter og eiendommer med vannanlegg som potensielt kan spre legionellabakterien er pålagt ved flere lover og forskrifter å gjøre forebyggende tiltak for å hindre spredning av smitte. I næringsbygg skal det finnes en driftshåndbok med beskrivelser av rutiner og prosedyrer for vedlikehold av anleggene. Vil du vite mer om hvordan du kan forebygge legionella, bør du ta en titt på disse artiklene:
Å få stabil innetemperatur i bygg er ofte en utfordring. Mangel på innregulering av vann- og luftmengder og defekt eller feil innstilt automatikk er ofte grunnen til dårlig inneklima og ujevn temperatur.
Hvis temperatur er et problem, kan løsningen være inndeling av soner i bygget, installasjon av utefølere, og bruk av solskjerming.
Temperaturproblemer kan også være et tegn på at varmeanlegget er feil innregulert.
Er det et problem i ditt bygg? Sjekk denne artikkelen: 5 tegn på at varmeanlegget er feil innregulert.
Les også: Alle klager på inneklima på arbeidsplassen
Er du klar over at kvaliteten på vannet i varmeanlegget kan påvirke hvor effektivt det virker? Jevnlig sjekk av vannkvalitet er derfor smart for å sikre optimal drift.
Kjøling har en stor betydning for energibruken i bygget ditt og det er viktig at alt fungerer som det skal. Hvilken type kjøleanlegg du har installert bestemmer hvilke krav som stilles til ettersyn og vedlikehold. I artikkelen Ettersyn av kjøleanlegg – kjøletårn, tørrkjøler og kjølemaskin finner du det du trenger å vite om disse installasjonene.
SD er en forkortelse for Sentral Driftskontroll eller Driftsovervåking. I nye, større, stadig "smartere" bygg er det behov for både å overvåke komponenter og å optimalisere drift og energibruk. Et SD-anlegg gjør nettopp dette. For å sikre optimal drift, kreves det et godt samarbeid mellom leverandøren av anlegget, elektroentreprenøren, rørleggeren og ventilasjonsentreprenøren.
Les mer: Drift av SD-anlegg - dette kan rørleggeren bidra med
I henhold til brann- og eksplosjonsvernloven (§6) er det byggeier som er ansvarlig for at kontroll av sprinkleranlegg blir gjennomført.
Kontrollen skal avdekke om:
I artikkelen Veldig mange sprinkleranlegg får ikke lovpålagt årlig kontroll kan du lese om hva en slik kontroll bør omfatte.
Kontroll av sprinkleranlegg skal gjøres av personer med FG-godkjenning. Dette er en godkjenning flere VB-bedrifter har.
Les mer: Hva gjør du når sprinkleranlegget ditt mangler dokumentasjon?
Manglende vedlikehold eller utdaterte løsninger i røranlegget ditt kan gi deg unødvendig høye strømutgifter. Lar du deg ikke overbevise av deg argumentet alene, gjør kanskje disse det:
Har du en drifts- og vedlikeholdsavtale får du også tilbakemeldinger om utbedringsbehov og tilbud om modernisering og oppgraderinger som kan gjøre bygget ditt mer energieffektivt og rimeligere å drifte over tid.
Hvis du skal inngå en serviceavtale, bør du og eventuelt driftspersonell gå gjennom hele bygget sammen med en rørlegger. Basert på denne gjennomgangen kan rørleggeren utarbeide en tilstandsrapport. Rapporten vil danne grunnlaget for en tiltaks- og vedlikeholdsplan som beskriver hva det vil være behov for å vedlikeholde, og hvor ofte det vil være behov for service på de enkelte anleggene.
En serviceavtale med rørleggeren skal, i tillegg til å beskrive vedlikehold og service på VVS-anlegg og øvrige rørtekniske installasjoner, anbefale tiltak for mer lønnsom drift av bygget, imøtekomme kravene i internkontrollforskriften og sikre dokumentasjon på utført vedlikehold.
Et av formålene med en serviceavtale er at den skal gi forutsigbarhet, både i ansvarsfordeling og oppfølging av oppgaver, og med tanke på fremtidige økonomiske investeringer. Derfor kan en slik plan kan med fordel deles i to; en med økonomiske tiltak, og en med vedlikeholdstiltak. Dette kan du lese mer om i artikkelen Dette bør du ta med i en serviceavtale med rørleggeren.
Aktiv bruk av måltall bør inngå i avtalen. Ved å sammenligne tall og kostnader over tid, får du mulighet til å følge med på hvordan forbruket påvirkes av tiltak som gjøres.
Det er som regel alltid lønnsomt å være «føre var» og jobbe forebyggende – uansett om det handler om sanitær, varme, ventilasjon eller brannvarslingsanlegg. Men hvor ofte vedlikeholdet bør gjennomføres, avhenger av hva slags utstyr det er snakk om. I noen tilfeller er antall kontroller lovpålagte. Det gjelder blant annet brann- og slokkeanlegg som skal kontrolleres årlig. Har du for eksempel en fettutskiller eller en oljeutskiller, har de fleste kommuner regler for hvor ofte disse skal tømmes og kontrolleres.
Les også: Serviceavtale på sprinkleranlegg: Hvilke krav skal du stille?
FDV-instruksen skal inneholde informasjon om nødvendig vedlikehold. Tar du utgangspunkt i denne, og forholder deg til gjeldende regelverk, burde du være sikret. Kontakter du en VB-rørlegger, kan du også få en faglig vurdering på vedlikeholdsbehovet i ditt bygg.
Du finner utfyllende informasjon om punktene i artikkelen Hvem bør utføre service på ditt rørtekniske anlegg – og hvor ofte?
Hvis du ikke har overlatt alt ansvaret knyttet til vedlikehold til andre, kan det være smart å lage en plan som gir deg oversikt over hva som må gjøres gjennom kalenderåret. Og en slik plan kan du enkelt lage med utgangspunkt i et Excel-ark:
Slik lager du en drifts- og vedlikeholdsplan for VVS-anlegg i næringsbygg
Når du setter opp en driftsavtale med en rørleggerbedrift, vil de følge opp med avtalt service og i tillegg vedlikeholde FDV-dokumentasjonen som foreligger på bygget. For deg som driftsansvarlig er det en stor trygghet i å vite at det er en dedikert rørlegger som holder øye med bygget ditt.
I VB går vi alltid gjennom hva som er kritisk for driften i bygget med deg før vi utarbeider en avtale. Målet er å forebygge driftsstans og å tilpasse service, og en avtale må legges opp etter de forutsetningene som gjelder spesifikt for bygget.
Tilgjengelighet, fleksibilitet, kompetanse, pris (men ikke på bekostning av kvalitet!) og godkjenninger, er viktige stikkord når det gjelder å velge den leverandøren som er best for deg og ditt bygg.
Velger du en god samarbeidspartner og sørger for jevnlig vedlikehold, øker også sjansen for at det blir attraktivt å leie bygget ditt.
Les mer: Hvordan bli en attraktiv utleier av bygg?
Vi har kunnskapsrike fagfolk fordelt over hele landet med unik kompetanse du kan benytte deg av. Sammen med dyktige leverandører og gode samarbeidspartnere, tør vi påstå at vi er et godt alternativ hvis du trenger en leverandør for service og vedlikehold i bygget ditt. Kanskje til og med det beste? Du er i alle fall velkommen til å ta kontakt med oss!
