På denne siden har vi samlet informasjon som kan være nyttig og kostnadsbesparende for deg som sitter i et styre, som er beboer, eller har en tilknytning til vedlikehold og rehabilitering av bad, VVS og røranlegg og i et borettslag eller sameie. Du vil også finne tips og råd om når det lønner seg å rehabilitere og hvordan du bør gå fram for å gjennomføre et slikt prosjekt.
Det kan være relativt store kostnader knyttet til en omfattende rehabilitering og det er mange faglige avgjørelser som må tas. Trekk derfor fagfolk inn på et tidlig tidspunkt. Både for å sikre at alle viktige forhold vurderes i sammenheng, og for å sikre at de rette avgjørelsene blir tatt.
.jpg?width=1500&height=1124&name=VB-bedrift-2%20(1).jpg)
En del borettslag og sameier venter i det lengste med å utbedre skader, eller er ikke oppmerksomme på enkle tiltak som kan forebygge skader. Rehabilitering av vann- og avløpsrør utsettes til siste liten Da kan det fort bli svært kostbart.
Når bør for eksempel vannrørene byttes ut? Når bør badene pusses opp og hva medfører dette for beboerne? Og hvordan bør du gå fram for å lykkes mest mulig med en rehabilitering? Hva kan man gjøre for å forebygge skader?
Vi håper du finner svarene her, og at du tar kontakt med oss hvis du har flere spørsmål, eller har behov for hjelp og veiledning. VBs medlemsbedrifter utfører tjenester over hele landet, fra enkle oppgaver som å bytte blandebatteri på kjøkken, bad og vaskerom, til å prosjektere, lede og gjennomføre omfattende rehabiliteringer i store boligsameier.
Dersom borettslaget skal foreta en rehabilitering knyttet til bad, vann og avløp, er det viktig å tenke helhetlig. Eksempelvis vil bytte av sluk medføre at det gamle sluket, som er innstøpt i betonggulvet, må pigges ut. Ofte vil det berøre etasjen under også.
I nye badegulv skal det monteres vanntett membran slik at det ikke renner vann ned til naboen under. I tillegg ønskes det gjerne varmekabler i gulvet. Til slutt nye fliser på gulv og vegg. Ved rehabilitering av bad benyttes det i dag lekkasjesikker rørføring, kalt «Rør i Rør». Derfor vil det være fornuftig å tenke helhetlig når omfattende endringer skal gjøres. En helhetlig rehabilitering vil også gi positive utslag på leilighetenes salgsverdi.
Er rørene mer enn 50 år gamle, er sannsynligvis tiden moden for rørfornying eller utskiftning. Ved rørfornying installeres nye rør eller foringer på innsiden av de gamle. Dette skjer uten inngrep i selve bygningsmassen, og kan være aktuelt der rørene er støpt inn i rør og vegger.
Rørfornying er både raskere og mer ryddig enn rørutskiftning, som ofte blir mer omfattende og kan medføre for eksempel riving og graving. Dessuten er det ofte en rimeligere prosess, fordi den er mindre arbeidskrevende. Den enkelte beboer blir også i mindre grad berørt. Likevel anbefaler vi gjerne å skifte ut rørene der det er mulig, da dette som regel er det beste på sikt.
Om rørene kan fornyes, eller bør skiftes ut, avhenger av flere forhold, som installasjonstidspunkt og materiale i rørene. Her er det store variasjoner, og en kartlegging er nødvendig for å fastslå dagens tilstand. Begynn derfor med å få en fagperson på VVS til å gjøre en analyse av røropplegget, og utarbeide en tilstandsrapport.
Anbefalte artikler for videre lesning:
En stor andel av de vannskadene som oppstår i norske hjem skyldes gamle og utslitte varmtvannsberedere. Gjennomsnittsalderen på en bereder er 15-20 år. Blir den så gammel, bør det vurderes å bytte den ut, ikke minst på grunn av brannfaren.
I borettslag og større sameier er det en klar fordel om alle beredere byttes samtidig. Der det er mulig, anbefaler vi også å plassere berederne i rom med sluk. Vår klare anbefaling er at det uansett bør installeres automatiske vannstoppere for å forhindre vannskader. Dette er obligatorisk i alle bygg som er bygd etter TEK10.
Les mer: Gamle varmtvannsberedere i borettslaget? Dette må du passe på
Fra 2020 ble det forbudt å fyre med fossil olje. Ved å skifte til fornybare varmeløsninger, og bruke bioolje, solfangere eller varmepumpe, kan borettslag og sameier fortsatt få økonomisk støtte fra Enova.
De støtter også kartlegging av energi-, effekt- og klimatiltak i borettslag og boligsameier med minimum 10 boenheter.
I e-boken Alternative varmekilder til din bolig finner du mer informasjon om miljøvennlige varmeløsninger. Ta gjerne en titt på denne artikkelen også: Bør mitt borettslag eller sameie vurdere solenergi?
Bad som er forskriftsmessig bygd, kan fint ha en levetid på 30 år eller mer. Men hvis et av disse tegnene dukker opp før det, bør oppussing eller rehabilitering vurderes:
Du kan lese mer om disse kjennetegnene i artikkelen Tegn som tyder på at du bør rehabilitere badet. Besøk gjerne temasiden vår Alt du bør vite om oppussing av bad også. Her finner du mange nyttige tips og råd!
Sluk hører også til borettslagets ansvarsområde. Det finnes i dag ingen godkjente løsninger for rehabilitering av sluk. Her må det rett og slett monteres nye når behovet oppstår, som for eksempel hvis det skal legges nytt gulv, hvis membran mangler eller er gammel, eller sluket har nådd forventet levetid. Eldre membraner har en levetid på kanskje 20 år. De blir harde som matpapir og kan lett sprekke i eldre bygg på grunn av setninger i bygget.
Strengere krav til tetthet mellom membran og sluk er også en god grunn til å bytte gamle sluk. Det er dessuten verdt å merke seg at eldre sluk ikke er egnet for feste av ny membran. I eldre boliger er ikke slukene beregnet for membran i det hele tatt. Du finner for øvrig mer informasjon om bytting av sluk i artikkelen Må jeg bytte sluk når jeg skal pusse opp badet?
Veldig mange vet ikke hva slags type rør som er benyttet i bygget de bor i. Vet du hva slags vann- og avløpsrør som er brukt i ditt borettslag eller sameie? Eller når de ble montert? Forskjellige rørtyper har blitt brukt til forskjellige tider. Ved å vite litt om installasjonstidspunkt og type rør, får du en klar pekepinn på når det er på tide å bytte rørene.
Nye rør har en forventet levetid på 50 - 100 år, mens eldre rør har kortere levetid. Støpejernsrør bør som regel byttes etter 50 år, mens rør av «plast» lever lenger. Be en rørlegger om vurdering.
Nye vannrør har også en forventet levetid på 50 - 100 år. Eldre rør lever kortere og forventet levetid henger som nevnt sammen med tidspunkt for installasjon og type materiale. Faktorer som bruk – og hva som renner gjennom rørene – har også stor betydning.
50 - 80 tallet: På denne tiden var det vanlig med kobberrør. Teknisk levetid for slike rør er mellom 25 og 100 år, men anbefalt brukstid er 50 år. Dimensjonene og rørføringen er imidlertid forskjellig fra dagens dimensjoner, skjøtemetoder og monteringsmetoder. Derfor kan det være en komplisert og kostbar arbeidsprosess å tilpasse til eksisterende rørsystemer
80 – 2000-tallet: Også i denne perioden ble det brukt kobberrør, men rørene var tynnere og ofte innebygd, noe som gjør det vanskeligere å oppdage vannskader som følge av korrosjon og elde.
Det er selvsagt vanskelig å fastslå på generelt grunnlag. Her er det mange faktorer som spiller inn, først og fremst hva som skal gjøres, og hvor mange leiligheter det er snakk om. Kartlegging og tilstandsrapport er nødvendig for å danne seg et realistisk kostnadsbilde. God planlegging og prosjektstyring er også viktige forutsetninger for å holde kostnadene så lave som mulig. Begynn gjerne med å kontakte en VB-rørlegger som kan kartlegge behov og utarbeide et kostnadsoverslag.
Hvis små reparasjoner og utbedringer stadig må gjøres, blir dette etterhvert kostbart. Ofte skyldes skadene slitasje og dårlig vedlikehold, og dette har ikke forsikringsselskapene noe ansvar for. Vår erfaring er at drypp- eller fuktskader som har oppstått over tid, er svært vanlig.
En vannskade som i tillegg berører andre leiligheter, kan fort komme opp i hundretusenkronersklassen, så det å være føre var, er som regel lønnsomt. Planlagte endringer blir gjerne langt rimeligere enn uforutsette hastereparasjoner. Forsikringsselskap som registrerer gjentatte reparasjoner i et bygg, vil trolig også komme med krav om helhetlige utbedringer.
Styrer i borettslag og sameier har vedlikeholdsansvar. Det innebærer blant annet å sørge for at felles rør, kanaler og andre fellesinstallasjoner som går gjennom boligen eller i grunnen, blir holdt i orden.
Les, se og lær:
Rehabilitering skal utføres etter gjeldende byggeforskrift, i dette tilfelle TEK17. I tillegg anbefaler vi at våtromsnormen blir fulgt, selv om dette ikke er et lovpålagt krav.
Alle tiltak som er søknadspliktige etter plan- og bygningsloven, må søkes og godkjennes før arbeidet starter. Tilfeller som ikke omfatter søknadsplikt er beskrevet i Byggesaksforskriften.
Unntak fra søknadsplikten omfatter reparasjon av bygningstekniske installasjoner som vann- og avløpsinstallasjoner. Hvis rehabiliteringen medfører endringer derimot, skal det søkes. Det gjelder blant annet hvis det blir nødvendig å bryte eksisterende brannskiller for å endre sluk.
Benytter dere profesjonelle fagfolk, skal du forvente at de er kjent med både søknadsplikt og unntak.
I forbindelse med rehabilitering i borettslag og boligsameier, er det verdt å merke seg § 8-9, pkt. 1 som sier at styret ikke kan gjøre vedtak om ombygging, påbygging eller andre endringer av bygg eller grunn som går utover vanlig forvaltning og vedlikehold, uten at en generalforsamling har gitt samtykke med minst to tredjedels flertall.
Ifølge punkt 6 i samme paragraf heter det også at det kreves samtykke ved tiltak som går utover vanlig forvaltning, når tiltaket medfører økonomisk ansvar eller utlegg for laget på mer enn fem prosent av de årlige felleskostnadene.
Ifølge Eierseksjonsloven § 49 skal styret forestå "vedlikehold og drift av eiendommen og ellers sørge for forvaltningen av sameiets anliggender i samsvar med lov, vedtekter og vedtak i sameiermøtet". I henhold til § 49 i denne loven, kreves det også her et flertall på minst to tredjedeler ved tiltak som nevnt i forrige avsnitt.
Det vil helt klart forenkle styrets arbeid å benytte ferdig utarbeidede blanketter basert på lovverk og norske standarder når avtaler og kontrakt med entreprenører skal inngås. Ikke bare forenkler det selve kontraktarbeidet, men standardene vil også være en rettesnor for styret og eventuell entreprenør. Dessuten vil arbeidsprosessen ved eventuell uenighet eller oppgjør, foregå enklere også.
En VB-rørlegger har kontrakter tilpasset disse lovverkene. Alternativt kan de kjøpes ved å kontakte Standard Norge.
Beboernes helse, miljø og sikkerhet skal ivaretas, blant annet gjennom forebyggende tiltak, sikring av uteområder og trygge rømningsveier ved brann. Dette er bestemt i Internkontrollforskriften.
Merk at lovene du finner på denne siden ikke er en komplett liste. Er det noe du er usikker på i forbindelse med rehabiliteringen knyttet til lovverket, bør du spørre en fagperson som har kjennskap til dette. Lovene nedenfor kan også være relevante:
Det hender fra tid til annen at enkelte beboere pusser opp badet sitt uavhengig av borettslagets eller sameiets planer. Men hva skjer den dagen alle badene skal renoveres? Kan vedkommende nekte å være med på spleiselaget? Svaret finner du artikkelen Rehabilitering i borettslag: Kan du nekte å betale for naboens nye bad?
Det å planlegge grundig er en forutsetning både for å få gjennom vedtak og for å lykkes med rehabiliteringen. Det anbefales å ha en prosjektleder som kan styre det hele, og sikre at frister og avtaler blir overholdt.
Et av de viktigste kriteriene for å lykkes er å være raus med informasjon, slik at alle forstår hva som skal gjøres, og hvorfor. Et rehabiliteringsprosjekt skal vedtas på sameiermøte, eller på generalforsamling i borettslaget. Her er det naturlig at finansieringsløsning og kostnadsoversikt også blir lagt fram. Ha med rørlegger eller andre håndverkere på informasjonsmøtet hvor dere presenterer prosjektet. De kan bidra med faglig tyngde, argumentere for behov og skape trygghet.
Sørg for at avtaleforholdene er klare før dere går i gang. Hvem skal betale hva, og hvordan skal rehabiliteringen finansieres? Som regel har beboerne ansvar for det innvendige i hver leilighet, mens borettslaget står for arbeid og utbedringer på selve bygningsmassen, som for eksempel det utvendige og det som ligger i veggene og mellom etasjene av rør. Klar avtale gjelder selvfølgelig med entreprenøren som skal utføre jobben også – se avsnitt om håndverkertjenesteloven.
Hvis det er bad og rør som skal rehabiliteres, bør prosjektet starte med at rørlegger, styreleder og eventuelt andre, gjør en befaring i alle boenheter for å få kartlagt tilstanden på de enkelte badene, og på røropplegget. Deretter kommer turen til budsjettutarbeidelse, prosjektbeskrivelse og innhenting av tilbud. Kontakter du en lokal VB-rørlegger, kan vedkommende hjelpe dere i gang med dette arbeidet, og bistå underveis.
Du finner flere tips i artikkelen Vellykket rehabilitering av rør, bad og varmeanlegg i borettslaget og i denne veilederen fra Sintef.
.jpg?width=1200&height=510&name=IMG_5681a%20(2).jpg)
All dokumentasjon knyttet til prosjektet bør selvfølgelig samles på ett sted – med backup! Boligmappa.no er et velegnet sted for lagring av slik dokumentasjon. Her kan håndverkere sende inn dokumentasjon direkte, som samsvarserklæringer og garantibevis.
Det kan være smart å forhøre seg med de entreprenørene eller rørleggerbedriftene dere kontakter om rutiner knyttet til dokumentasjon på et tidlig tidspunkt.
Etter endt prosjekt bør følgende være på stell:
Mange av VBs medlemsbedrifter har tatt i bruk VB Smart, et digitalt kvalitetssikringsverktøy hvor informasjon om alt utført arbeid blir lagret, inkludert bilder. Dette kan enkelt oversendes til styret, eller vedkommende som skal ha dokumentasjonen, både underveis og etter at prosjektet er avsluttet. Den samme informasjon kan også lagres på boligmappa.no.
Anbefalte artikler:
God dokumentasjon gjør at man står sterkt overfor forsikringsselskap når avtaler skal fornyes eller inngås. Det gjør det også mye enklere å foreta service- og vedlikeholdsarbeider i ettertid.
Det er mange dyktige fagfolk og leverandører der ute som kan rehabilitere bad og VVS i borettslag. Når dere skal finne den leverandøren som er best egnet, er referanser en trygghet for valget. Det handler også om å forsikre seg om at den som skal utføre oppdraget har
Gjennom VB kan borettslag og sameier få gode serviceavtaler med våre lokale bedrifter. Ved å inngå en slik avtale kan du være trygg på at dere hele tiden har kontroll på vann- og sanitærinstallasjonene i alle byggene. En serviceavtale skaper også forutsigbarhet, og gjør det enklere å planlegge en rehabilitering i god tid.
Selv om det kanskje er mange år til ditt borettslag må rehabilitere rør eller bad, er det en god idé å etablere en service- og vedlikeholdsavtale tidlig.
En kontroll utført av godkjent rørlegger avdekker eventuelle feil og mangler på alt som er tilkoblet vann, og er et smart, forebyggende tiltak.
I VB tilbyr vi blant annet Vannsjekken, en kontroll av VVS i den enkelte boenhet hvert 3. år.
I samarbeid med Boalliansen tilbyr vi også kostnadsfrie kontroller av VVS-installasjoner i fellesanlegg. Du finner mer informasjon om det her.
I tillegg til jevnlig kontroll av hver leilighet, anbefaler vi gjerne en større hovedsjekk av innvendige rør og utvendige rør i bakken hvert 10. år. Husk også at taknedløp trenger en opprenskning med jevne mellomrom.
Dette er generelle forslag, og vil selvsagt avhenge av rørenes tilstand og alder. Forhør deg med en VB-rørlegger om hva som kan være fornuftig for borettslaget eller sameiet der du holder til.
Som det aller enkleste tiltaket, bør alle beboere oppfordres til å rense sluk jevnlig og sjekke varmtvannsberederen for å forhindre vannlekkasjer. God informasjon om hva som IKKE skal kastes i toalettet, vil også være nyttig.
Har bygget et sprinkleranlegg, skal det i henhold til lovverket kontrolleres hvert år. Jevnlig vedlikehold er også viktig:
Hvem ringer du hvis det oppstår en vannlekkasje? Vet alle i bygget hvor hovedstoppekrana er? Eller hvem som har tilgang til det tekniske rommet? Hvem har nødvendige nøkler? Finnes det tegninger som viser røranlegg i og utenfor bygget?
Mange har en vaktmesteravtale som gjør at naturlig førstevalg vil være å kontakte denne. Har dere avtale med en rørleggerbedrift som kjenner bygget, vil det være naturlig å ringe dem.
Kanskje har boligsameiet ditt inngått en avtale med en VB-Rørlegger? Med en service- og vedlikeholdsavtale med en av VBs medlemsbedrifter, får du rask hjelp av fagfolk som kjenner bygget, som har tilgang til teknisk rom, og som vet hva som må gjøres når en vannskade inntreffer. Det vil også bidra til å redusere skadeomfanget.
Kontaktinformasjon til rørleggeren bør selvfølgelig være tilgjengelig for alle!
Husk også på at jo mer informasjon du kan gi rørleggeren over telefon når du ringer, jo bedre! Er det snakk om varmt vann? Kaldt vann? Avløp? Er rørene skjult i vegg?
Videre er det smart å være tidlig ute med å kontakte forsikringsselskapet, slik at hendelsen blir registrert.
Borettslag og sameier med ansvarlige styrer, legger opp til å ha en økonomisk buffer for å takle både planlagte og uventede utbedringstiltak og reparasjoner. Det er helt klart å anbefale.
De fleste leilighetsbygg og boligblokker, er med i en eller annen form for lag eller sameie, og har tydelige avtaler. Men det finnes faktisk også en del boligblokker hvor boligsameie ikke er stiftet. I slike tilfeller blir det straks mer komplisert å rehabilitere Og ikke minst, langt dyrere! Da må den som skal gjennomføre rehabiliteringen, eller utbedre gamle skader, forholde seg til hver enkelt boenhet. Det samme gjelder forsikringsselskap, rapporter, og så videre. Bor du i et slikt bygg, gjelder det å få på plass et sameie før uventede skader inntreffer.
